Недвижимое имущество

Так как в Гражданском кодексе недвижимость определяет право объекта недвижимости как объекта собственности, то и рассмотрегической сущности недвижимости необходимо начать с этой точи ние объектов на недвижимое и движимое имущество (пп. 1, 2 ст. 1, ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанном; коном), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из зданий и сооружений на ней»
«Недвижимое имущество — реальная земельная и вся материаль ность. Включает все материальное имущество под поверхностью поверхностью или прикрепленное к земле».
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и » дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые, железные дороги».

Основные фонды и недвижимость

Основные фонды делятся на материальные и нематериальные (рис. 1.1). К материальным относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т. д. Не являются основными фондами временные сооружения, приспособления и устройства, затраты на возведение которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов. Эта классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Основными конструктивными частями зданий являются фундамент, несущие и ограждающие конструкции, а также крыша.

Кондоминиум

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...».
Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и государственной собственности, а остальные части — в долевой собственности граждан и/или юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ.

Совместная собственность

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду, т. е. распорядиться ею по своему усмотрению, недвижимость в совместной собственности является «неделимой»: ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев.

Такая совместная собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника недвижимости, находящейся в совместном владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье. Таким образом, право собственности на жилье совместно с правом собственности на долю в общем имуществе характеризует правовой статус «жилища».

Кооператив

Кооператив — простейшая система объединенного властвования обладателей естественной (локальной) монополии и своеобразная модель «муниципальных» и «государственных» систем.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это объединение собственников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квартиру и долюсобственности на общее имущество).

Они привносят в организацию свою долю участия в управлении общим имуществом. В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.

Жилищный кооператив

Исходя из вышесказанного отметим, что кондоминиум является объектно обусловленный организацией владельцев квартир (а не общественно-добровольной). Организационно-правовая форма может быть различной. Наиболее распространенными являются «жилищные кооперативы» и «товарищества собственников жилья».

Жилищный кооператив — организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал кооператива. При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и формальный собственник общего имущества в виде кооператива. Раздел имущества между разными собственниками не антагонистичны, поскольку кооператив — это объединение тех же самых собственников жилья.

Кондоминиум — организация «самоуправленческая»

Кондоминиум — организация «самоуправленческая», а деятельность по достижению совместной цели — самоуправлением. То есть реализация прав на многоквартирный дом осуществляется путем самоуправления.

Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести бремя своей собственности, в том числе участвовать в совместном управлении эксплуатацией дома, именно обязан. Право члена кондоминиума заключается в том, что совместно с другими членами он обязан выбрать организационно-правовую форму самоуправления, выработать «права совместного проживания» и признать приоритет этих правил над своими желаниями.

Имущественные доли

Имущественные доли (безразмерные величины) следует устанавливать исходя из удельного веса стоимости того или иного имущества в общей стоимости строительства жилища. В отношении «мест общего пользования», поверхностей ограждающих конструкций (фасадных, крыши и т. д.) вместо стоимостной основы целесообразно пользоваться площадью поверхности, выраженной в квадратных метрах.

После того как определены конечные результаты строительства с позиций прав собственности на имущество и схему приобретения, необходимо оговорить заранее правила, условия и нормы деятельности самоуправления общим жилищным фондом, домовладением.

Определение прав застройщиков на квартиры

В рамках такого планирования и отражения в тексте договора необходимо устанавливать на гражданско-правовой основе обязательства и ответственности будущих домовладельцев в отношении создания и содержания ТСЖ. Необходимо определить права, обязанности и ответственность строительной организации в деле создания ТСЖ и ввода дома в эксплуатацию. Начинать разработку комплекса условий целесообразно с четкого разграничения спектра и объемов прав собственности.

Определение прав застройщиков на квартиры не вызывает затруднений. Сложнее установить характеристики будущей долевой собственности.

Создание ТСЖ

Создавать ТСЖ необходимо на стадии строительства для целей последующей эксплуатации жилого дома. Планировать создание и основы деятельности будущего ТСЖ необходимо застройщику, действующему в интересах всех долевых пайщиков и каждого долевого участника строительства при заключении с ним договора о строительстве дома.

Здесь закладываются условия, правила и нормы, которые обеспечат в дальнейшем не только правовой механизм отношений, но необходимые всем участникам условия функционирования ТСЖ.