Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, фатами

Фундаменты под котлами, генераторами, станками, машинами, фатами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в их состав (кроме хаментов крупногабаритного оборудования), а включаются в состав тех объектах, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, руженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для объектов типа используется термин «специализированные здания».

Передвижные двери производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и непроизденного (жилые, бытовые, административные и пр.) назначения относятся «ям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением эых является выполнение производственных функций (лаборатории, клубы,
конторы и пр.), считаются передвижными объектами соответствующего назначения и учитываются как здания.

Состав недвижимости

В состав зданий входят внутренние коммуникации, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Водо- , газо- , теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий начиная от вводного тройника либо от ближайшего смотрового колодца в зависимости от ; присоединения подводящего трубопровода.

Особенность объектов недвижимости

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости).

Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.
Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
По происхождению различают объекты недвижимости:
• созданные природой без участия человека;
• являющиеся результатом труда человека;
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например
В соответствии с Федеральным законом (ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы.

Форма совместного владения недвижимостью

Одной из форм совместного владения недвижимостью являются правовые отношения, зафиксированные в ГК РФ под названием «кондоминиум».
Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно.

Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.
Отметим, что некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес — это уже движимое имущество.

Общее имущество

Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для совместного использования и доступа к помещениям, а также обслуживания и тесно связанные с ним назначением.

Места «общего пользования», например чердаки, подвалы, лестничные клетки, необходимые для доступа в свои помещения, а также несущие и ограждающие конструкции (неотделимые элементы здания) могут быть только общими для владельцев разных помещений.

Физические характеристики объекта недвижимости

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т. д.

Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения.

Стадия строительства

Безусловно эта задача (расчет затрат с учетомвсего жизненного цикла объекта недвижимости) является достаточно сложной, но стоит приложить усилия для ее решения, ибо в результате будет заложен фундамент для формирования в дальнейшем ежегодных бюджетов на весь период эксплуатации объекта недвижимости.

Стадия строительства заключается в выборе подрядчика: координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

Рационально построенная система расчета

Рационально построенная система расчета затрат с учетом всего жизненного яикла объекта недвижимости позволяет сопоставлять также действия, обеспечивающие разную продолжительность жизни элементов объекта недвижимости. Следует отметить, что экономию, которая может быть достигнута в результате реализации какого-либо проекта, трудно идентифицировать, еще сложнее количественно оценить и очень сложно документально подтвердить.

Затраты на реализацию крупных проектов строительства или реконструкции достаточно высоки, поэтому много внимания необходимо уделять контролю всех видов расходов. Но в большинстве экономия понимается превратно.

Эксплуатация объекта недвижимости

В процессе эксплуатации объекта недвижимости часто приходится выполнять работы по изменению объекта недвижимости или его составных частей. Как показывает практика, новый сотрудник хочет усовершенствовать рабочее пространство или перепланировать офисные помещения, однако существует ряд правил,1 которые позволяют осуществлять эффективное управление изменениями в пользу организации:

• пространство — нет необходимости передвигать стенку на 0,5 м для удовлетворения чьих-то амбиций;
• материалы — нет надобности использовать паркет из ценных пород дерева j там, где можно использовать ламинат; принципы проектирования — не встраивать шкафы там, где можно обойтись отдельно стоящим;
• планирование — не осуществлять перепланировку офиса только потому, что кто-то из сотрудников хочет сидеть напротив окна;
• инженерное обеспечение — не устанавливать по пять розеток на каждой стене, а обеспечить надлежащий доступ к электрическим и информационным входам.