Офисно-логистический центр

Терминал предназначен для обслуживания магазинов Петербурга и Москвы. Через этот склад в перспективе будет проходить 85% продукции, реализуемой в сети. Сумма инвестиций составляет $6 млн — цена проекта.

Офисно-логистический центр расположится на бывшей площадке «Завода турбинных лопаток». Общая площадь терминала — примерно 27 тыс. м2. Осуществляя реконструкцию промышленных предприятий, часть производственных зданий перепрофилируется в складские корпуса с элементами логистики. Например, комплекс из двух производственных корпусов « ОАО" Северный текстиль"» (г. Санкт-Петербург) реконструируется в логистический комплекс.

Собственные складские помещения

Новый собственник здания после реконструкции сдает его в аренду. Как правило, свободных площадей здесь нет. Отсутствие рынка оборудованных складских помещений заставляет крупные торговые сети самостоятельно возводить складские комплексы. Так, компания «Лента cash & carry» построила складские комплексы с железнодорожной веткой.

Собственные складские помещения имеет «Лаверна». До 80% клиентов торгового дома — мелкорозничные магазины, которые берут небольшие партии товара и требуют его быстрой доставки. Эту проблему решает единый складской комплекс с отлаженной работой персонала и собственным транспортом. Вся процедура получения товара занимает 2 часа. Собственный офисно-логистический терминал сооружает компания «Агроторг», владеющая сетью магазинов «Пятерочка».

Склады размером около 1 тыс. м2

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м2, растет потребность в помещениях по 3-5 тыс. м2.1 Под складское помещение переоборудуются подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха. Однако даже переоборудованные производственные помещения (как правило, они по площади больше подвальных) не приспособлены для обслуживания нужд крупных клиентов, поскольку имеют неудачную планировку, неудобные проезды, кроме того, отсутствуют железнодорожные подъезды, что иногда особо необходимо.

Одним из примеров перепрофилирования производственных помещений в складские является терминал на базе бывшей ткацкой фабрики «Искра». Имущество предприятия было продано за долги.

Причины застоя недвижимости

Они стоят и не находят эффективного собственника. Основные причины в том, что:
1. Промышленная застройка 1960—1980-х гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует значительных капитальных вложений в течение длительного периода их освоения.

2. В настоящее время основной потребитель промышленных объектов недвижимости — малые предприятия, для развития которых требуются: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания с развитыми и автономными коммуникациями.

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. В последнее время i происходит определение собственника основной массы объектов приватизации. С одной стороны, прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения.

По мере формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. С другой стороны, почти в каждом городе можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5-8 этажей с обветшалыми и/или пришедшими в не- ' годность инженерными сетями и выбитыми стеклами

Торгово-выставочный комплекс со складскими помещениями

Главный будет приспособлен под торгово-выставочный комплекс со складскими помещениями (в том числе складами-холодильниками), зоной сопутствующего обслуживания посетителей и офисами. Вдоль всего здания раскинется так называемое коммуникационное пространство — система холлов с лестницами, эскалаторами и лифтами, ведущими с первого на верхние этажи. В первом этаже бывшего вспомогательного.

По данным «Адвекс-Росстро», средние цены предложения составляют $150/м2, а за объекты площадью менее 1 тыс. м2 они доходят до $200. За комплекс «десятитысячная продавцы просят $100/м2. Арендные ставки в специализированных складских комплексах достигли $7-8/м2 в месяц. уса разместятся таможенные склады.

Программа размещения на городских территориях сети Технопарков

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции и др.) широко развита сеть технопарков. Суть ее состоит в том, что предпринимателю нет надобности строить свои производства, — их можно взять в аренду и, разместив там необходимое оборудование, выпускать продукцию.

В Санкт-Петербурге разработана программа размещения на городских территориях сети Технопарков — своеобразных промышленных зон, в которых будут размещены промышленные производства и разнообразные объекты инфраструктуры, обеспечивающие нормальный бизнес-процесс (гостиницы, офисные центры, таможенные терминалы, логистические центры и т. п.), с обязательной охраной в едиными информационными сетями.

Помещения в 300-500 м2

Помещения в 300-500 м2 фактически полностью выбраны с рынка. В таких условиях фирмам, которые охотно бы ограничились 1 тыс. м2, приходится брать 2-3 тыс. м2. поскольку этот сегмент рынка уже неплохо освоен. Повышенный спрос отмечен на производственные помещения средней площади.

Рост спроса на производственные площади в Санкт-Петербурге вызвал к жизни новое явление — бизнес-парки, нечто вроде экспериментальных цехов, научных лабораторий и т. п. Идея бизнес-парка состоит в том, чтобы на территооиинизации бизнес-парков разместить и производственные помещения, и склады, н офисы. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и прочим насущным вопросам.1 Основная задача бизнес-парка — использование промышленных объектов, где производство резко сократилось.

Завышенная стоимость и плохие условия недвижимости

3. Как правило, предлагаемые промышленные объекты требованиям потенциальных арендаторов не удовлетворяют и имеют завышенную стоимость.
4. Собственники предлагают на рынок объекты, находящиеся в аварийном состоянии и по завышенным ценам.

5. Отсутствует более или менее полная и точная информация о промышленных объектах недвижимости, их правовом статусе, размерах, состоянии и т. д.
6. Требования потенциальных владельцев к приобретаемым помещениям зависят от особенностей конкретных производств. Под производство нужны и 300-500-метровые помещения, и здания в 2-3 тыс. м2, и заводские комплексы до 10 тыс. м2. Однако, например, в Санкт Петербурге предложение представлено в основном цехами площадью от 5 тыс. м2.

Первый бизнес-парк

Каждая компания, пожелавшая наладить в Петербурге собственное производство, может запросить для себя инженерно подготовленный участок, на котором будет построен завод «под заказчика» — с учетом всех требований промышленников. Инженерно подготовленную территорию производственная компания может взять для застрою.

Первый бизнес-парк в Санкт-Петербурге был организован компанией «Петербургская недвижимость» на Софийской ул., на площадях завода, входящего в холдинг «Ленинец». Затем появился бизнес-парк ОАО ИК «ФХ «Империя» на площадях завода «Стек-вар» и фабрики «Детская книга». Сейчас «Петербургская недвижимость» работает над созданием очередного бизнес-парка на площадях завода «Новатор», также входящего в холдинг «Ленинец».